房地产行业:央行首提房地产“两维护” 政策调控有望边际放松

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房地产行业:央行首提房地产“两维护” 政策调控有望边际放松

 事件:中国人民银行货币政策委员会2021 年第三季度例会于9 月24 日在北京召开,会上首提“两维护”。

      宏观政策有效实施,经济总体延续恢复态势:会议认为今年以来我国在统筹推进疫情和经济社会发展工作下,有效实施宏观政策,经济总体延续恢复态势。会议同时指出国内经济恢复仍然不稳固、不均衡,要加强国内外经济形势边际变化的研判分析,加强国际宏观经济政策协调,防范外部冲击,集中精力办好自己的事,搞好跨周期政策设计,统筹做好今明两年宏观政策衔接,支持经济高质量发展。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,保持流动性合理充裕,增强信贷总量增长的稳定性。

      坚持把服务实体经济放到更加突出的位置,维护经济大局总体平稳,增强经济发展韧性。

      货币政策调控基调不变,首次提及房地产“两维护”:从历年季度例会内容来看,本次季度例会透露信息表明,货币政策调控基调维持不变,整体具备一定的延续性。

      例会中提到全球疫情仍在持续演变,外部环境更趋严峻复杂,国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。那么,在目前的经济形势下,从防范外部冲击的角度考虑,防范内部风险也显得尤其重要,各行各业稳固和均衡的发展将会是抵抗外部冲击的经济基础。同时例会首次提及:“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,结合近期发生的一些房企风险事件,或表明央行对市场下行及行业的风险事件有所关注,房地产稳定健康发展仍旧是维护重点,且从维护住房消费者的合法权益角度,保民生,保交房或将成为下一阶段工作重点。同时考虑到近期央行座谈会上也表示,不向房地产市场发出错误信号,防止政策调整误伤合理的市场需求。我们预计Q4地产销售端/融资端或出现边际放松,主要体现在按揭额度的正常需求下的边际放松,对房企的销售回款将形成一定支撑。

      宏观经济压力、信用风险事件、房价暂无上涨压力、土地市场下行或将推动地产政策边际宽松,宽松是在“房住不炒”下的“因城施策”:从近期房地产行业政策导向来看,政策仍然牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。从去年8 月三道红线和12 月房地产贷款集中度管理政策推出开始,房地产市场的政策调控不断,陆续推出了集中供地、建立购地资金审查和清退机制等政策,加大市场乱象查处力度,加强交易资金监管、突出整治“经营贷”,“消费贷”等非个人住房贷款用于购房等,房地产市场步入全面监管和调控阶段。

      从政策调控角度,整体调控的目的是维持房地产市场平稳健康发展,防止企业过度运用杠杆从而引发系统性风险。未来房地产政策调控的方向,从近期政策的表态来看,行业调控的原则和方向并没有改变,严调控将会是行业常态;在调控力度上,因地制宜区域上的边际放松,及根据市场合理需求的一些资源的调配或政策的微调,将会是促进房地产市场平稳健康发展的必要手段。随着杭州等多地出现土地拍卖流拍,地方政府压力将逐渐显现,结合宏观经济压力、信用风险事件以及房价暂无上涨动力等,地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间。

      投资建议:在行业风险事件频出的阶段,央行例会罕见提及房地产“两维护”,我们随着杭州等多地出现土地拍卖流拍,地方政府压力将逐渐显现,结合宏观经济压力、信用风险事件以及房价暂无上涨动力等,地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间,这是符合“房住不炒”

      政策下的“因城施策”,我们维持8 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因,持续推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团;3)优质物管:碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等;4) 低估价值:城投控股、南山控股等。

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